Qué mayoría hace falta para cada acuerdo

La pregunta que siempre surge en junta

No todos los acuerdos se aprueban igual. Aplicar la mayoría equivocada es la causa más frecuente de que un acuerdo acabe impugnado y anulado. Esta es la regla, del artículo 17 LPH, con el texto vigente hoy.

Mayoría del total: accesibilidad y ascensor

Mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas, medida sobre el total y también en segunda convocatoria:

• Obras o servicios comunes para suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con discapacidad.
• Y, en todo caso, el establecimiento del servicio de ascensor.

Conviene subrayarlo porque se falla mucho: el ascensor no exige tres quintos. Está en el artículo 17.2 desde la Ley 8/2013, y le basta la mayoría del total. Pedirle tres quintos bloquea instalaciones que la ley aprueba con menos.

Mayoría del total: eficiencia energética

Misma mayoría, por el mismo artículo 17.2:

• Obras o actuaciones que mejoren la eficiencia energética del edificio, instalación de sistemas de energías renovables de uso común y actuaciones sobre la envolvente.
• Solicitud de ayudas, subvenciones, préstamos o financiación para esas obras.

Con una condición de validez: el importe repercutido anualmente, descontadas subvenciones y aplicada la financiación, no puede superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Tres quintos del total

Tres quintos de propietarios que representen tres quintos de las cuotas:

• Establecer o suprimir los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (artículo 17.3).
• Arrendar elementos comunes que no tengan un uso específico asignado —por ejemplo, alquilar la cubierta para antenas— (artículo 17.3).
• Innovaciones y mejoras no exigibles para la conservación del inmueble (artículo 17.4). Aquí, si la cuota de instalación excede de tres mensualidades ordinarias, quien vote en contra no queda obligado y su cuota no se modifica; eso sí, si después quiere usar la mejora, tendrá que abonar su parte actualizada.
• Vivienda de uso turístico (artículo 17.12): aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad. Está en vigor desde el 3 de abril de 2025 y no tiene efectos retroactivos sobre la actividad que ya se viniera ejerciendo con licencia.

Un tercio del total

Un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas (artículo 17.1). Aquí está la clave: los que no votan a favor no pagan, pero tampoco pueden usar el servicio sin abonar después su parte actualizada.

• Instalación de infraestructuras de telecomunicación.
• Instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables, incluidas la aerotermia y la geotermia, que se incorporaron expresamente al artículo en marzo de 2026.

Unanimidad

Hace falta que todos los propietarios estén de acuerdo, pero solo para los acuerdos no regulados expresamente en el artículo 17 que modifiquen el título constitutivo o los estatutos (artículo 17.6):

• Alterar los coeficientes de participación.
• Cambiar el uso o la configuración de elementos privativos o comunes en lo que afecte al título.

El matiz que más se olvida: los apartados anteriores dicen literalmente «suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos». Un ascensor que exija tocar el título sigue siendo mayoría del total, no unanimidad.

Y otro: el voto de los propietarios ausentes que, notificados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia en 30 días naturales, se cuenta como favorable. La unanimidad real se construye así, no exigiendo que voten los 22 en la sala.

Mayoría simple

Todo lo demás (artículo 17.7): presupuestos, cuentas, nombramiento de cargos, contratación de servicios, obras ordinarias de conservación.

En primera convocatoria hace falta mayoría del total de propietarios y de cuotas. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Por eso casi todas las juntas se celebran en segunda convocatoria.

Lo que no se vota

Obras de accesibilidad obligatorias (artículo 10.1.b). Las que pidan los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, para asegurarles un uso adecuado de los elementos comunes, son obligatorias para la comunidad y no necesitan acuerdo, siempre que lo que se repercuta al año, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si lo supera, siguen siendo obligatorias si el resto del coste lo asumen quienes las pidieron. Y también son obligatorias cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % de su importe.

Punto de recarga para vehículo eléctrico. Basta con que el propietario lo comunique previamente a la comunidad. El coste corre íntegramente a su cargo. La comunidad no puede impedirlo, solo puede proponer una ubicación alternativa razonable.

Este es probablemente el punto de la ley que más se malinterpreta en las juntas. No se vota: se comunica.